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Cession d’un appartement dans une sci
Sujet initié par minou, il y a 11 heures - 248 vues

Bonjour,
Je détiens 190 parts de SCI, dont 2 en pleine propriété et 188 en usufruit.
J'ai 2 enfants qui détiennent chacun 5 parts en pleine propriété et, chacun, 94 parts en nue propriété.
J'envisage de vendre un des appartements.
En supposant qu'un des associés ne donne pas son accord expressément pour la cession que puis-je faire?
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83%de réponse
3 réponses
Bonjour,

Votre situation relève du fonctionnement interne de la SCI, et la réponse dépend d'un point essentiel : les statuts de votre société.

En matière de SCI, la règle de principe est la suivante.
La vente d'un bien immobilier appartenant à la société est une décision collective des associés, et non une décision individuelle, même si vous détenez la majorité.

Il faut donc regarder ce que prévoient les statuts concernant :

les règles de majorité pour vendre un bien
les modalités de consultation des associés

Dans beaucoup de SCI, la vente d'un immeuble nécessite soit l'unanimité, soit une majorité qualifiée (par exemple 2/3 ou 3/4 des parts).

Dans votre cas, vous détenez la majorité des droits économiques via l'usufruit, mais il faut être attentif à la répartition des droits de vote.

En principe :

-le nu-propriétaire est associé
-l'usufruitier peut avoir le droit de vote pour les décisions concernant les bénéfices
-mais pour les décisions importantes comme la vente d'un bien, les statuts peuvent prévoir des règles spécifiques

Donc il est possible que vos enfants (nus-propriétaires) aient leur mot à dire, selon les statuts.

Si un associé refuse la vente, plusieurs situations.

Si la majorité requise est atteinte malgré son refus, la vente peut se faire.

En revanche, si les statuts exigent l'unanimité et qu'un associé refuse, la vente est bloquée.

Dans ce cas, vous avez deux solutions.

-Soit tenter de convaincre ou trouver un accord (souvent le plus simple).

-Soit, en cas de blocage abusif, saisir le tribunal pour demander une autorisation judiciaire de vendre, mais cela reste une procédure plus lourde et incertaine.

Une autre option peut être de modifier les statuts pour assouplir les règles de majorité, mais cela suppose souvent... l'accord des associés.

En résumé, vous ne pouvez pas décider seul de la vente même en étant majoritaire. Tout dépend des statuts et des droits de vote attachés à l'usufruit et à la nue-propriété.

Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
Bien cordialement.
il y a 11 heures
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minou
Merci beaucoup pour votre réponse. En revanche, les statuts ne font pas mention de la règle en matière de cession. Quelle est alors la règle.?
Par avance merci
il y a 7 heures
SignalerRépondre
Bonjour,

Dans ce cas, en l'absence de précision dans les statuts, il faut appliquer les règles légales du Code civil relatives aux SCI.

Le principe est le suivant.

La vente d'un immeuble appartenant à une SCI est considérée comme un acte de disposition important. En l'absence de clause statutaire spécifique, la jurisprudence considère généralement que ce type de décision nécessite l'accord unanime des associés.

Autrement dit, si les statuts sont silencieux, un seul associé peut bloquer la vente.

Dans votre situation, il faut en plus tenir compte du démembrement des parts.

En principe, pour ce type de décision :

les nus-propriétaires ont vocation à intervenir
et l'usufruitier peut également être consulté selon la nature de la décision

Mais pour une vente immobilière, qui affecte le patrimoine de la société, les tribunaux retiennent le plus souvent la nécessité d'un accord global des associés.

Donc concrètement, si un associé refuse expressément, la vente est bloquée.

Dans ce cas, il vous reste deux voies.

La première est amiable, en recherchant un accord avec l'associé concerné.

La seconde est judiciaire. Vous pouvez saisir le tribunal pour faire autoriser la vente en cas de blocage abusif, notamment si le refus est contraire à l'intérêt social de la SCI. Mais cette procédure reste exceptionnelle et dépendra fortement des circonstances.

Enfin, pour l'avenir, il peut être utile d'envisager une modification des statuts afin de prévoir des règles de majorité plus souples pour ce type de décision, afin d'éviter ce type de blocage.

Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
Bien cordialement.
il y a 7 heures
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